La Cassazione fa chiarezza sulle spese condominiali: chi paga, il vecchio o il nuovo proprietario

L’argomento delle spese condominiali è spesso fonte di confusione, specialmente quando si tratta di capire chi deve pagare cosa tra vecchio e nuovo proprietario di un immobile. La recente Ordinanza della Cassazione n. 13781 del 17 maggio 2024 ha fornito nuovi chiarimenti che possono aiutare a fare luce sulla questione.

Cosa dice la Cassazione?

Secondo la Corte di Cassazione, la chiave per capire chi deve pagare le spese condominiali risiede nel momento in cui le spese stesse vengono deliberate e nella loro natura, ovvero se si tratta di spese ordinarie o straordinarie.

• Spese ordinarie: Riguardano la manutenzione quotidiana e i servizi di gestione del condominio, come la pulizia delle scale o la manutenzione dell’ascensore. Queste spese devono essere imputate al proprietario che deteneva l’immobile al momento in cui le spese sono state effettivamente sostenute, non quando vengono approvate dall’assemblea condominiale.

• Spese straordinarie: Includono lavori più importanti, come ristrutturazioni o interventi di efficientamento energetico. In questo caso, la Cassazione ha stabilito che devono essere imputate al proprietario che deteneva l’immobile al momento della delibera assembleare che ha approvato tali lavori. Questo significa che, anche se il vecchio proprietario ha già venduto l’immobile, sarà lui a dover sostenere le spese, a meno che non si raggiunga un accordo diverso con il nuovo proprietario.

Un esempio pratico

Facciamo un esempio per chiarire meglio come queste regole si applicano nella pratica.

Immaginiamo che il Sig. Rossi abbia deciso di vendere il suo appartamento nel mese di ottobre. Tuttavia, a luglio, l’assemblea condominiale ha deliberato un intervento di ristrutturazione delle facciate del palazzo, per un totale di 300.000 euro, da suddividere tra i 10 condomini. Ogni condomino, quindi, dovrà pagare 30.000 euro.

Poiché si tratta di lavori di manutenzione straordinaria, la spesa sarà imputata al Sig. Rossi, in quanto proprietario al momento della delibera. Ora, se il Sig. Rossi vende l’appartamento al Sig. Bianchi, quest’ultimo dovrà valutare attentamente questa situazione.

1. Valore dell’immobile: Il Sig. Bianchi potrebbe chiedere uno sconto sul prezzo di vendita, considerando che il Sig. Rossi dovrà pagare 30.000 euro per i lavori già deliberati.

2. Detrazioni fiscali: Chi avrà diritto alle detrazioni fiscali per questi lavori? La legge prevede che spettino al nuovo proprietario, a meno che non si stabilisca diversamente nell’atto di compravendita.

3. Miglioramenti futuri: L’intervento potrebbe aumentare il valore dell’immobile, ma potrebbero esserci disagi durante i lavori.

Conclusioni

La recente ordinanza della Cassazione offre una guida importante per chi si trova ad affrontare la vendita o l’acquisto di un immobile in condominio. Prima di concludere qualsiasi trattativa, è essenziale chiarire chi deve pagare cosa, valutando attentamente la situazione e, se necessario, inserendo clausole specifiche nel contratto di vendita per tutelare entrambe le parti. Solo così si potrà evitare che spese impreviste rendano l’acquisto di un immobile un affare meno conveniente del previsto.

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